Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου αποτελεί μία απόφαση, την οποία εκδίδει ο δικαστής και υποχρεώνει τον μισθωτή [ενοικιαστή] του ακινήτου σας να σας αποδώσει τη χρήση του και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα.
Κατά τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής του ακινήτου σας, καθυστερεί επανειλημμένα να σας καταβάλλει το συμφωνημένο ενοίκιο και κάθε άλλο ποσό, που υποχρεούται [λογαριασμούς ΔΕΗ, ύδατος, κοινοχρήστων], να καταβάλλει, μπορείτε να ζητήσετε την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του ακινήτου.
ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ:
Κατ’ αρχήν, η έναρξη της μίσθωσης πρέπει ν’ αποδεικνύεται εγγράφως. Επίσης, πριν την έκδοση διαταγής για την απόδοση του ακινήτου, πρέπει προηγουμένως να ειδοποιήσετε τον ενοικιαστή του ακινήτου σας, ώστε να προβεί στην καταβολή των ενοικίων που σας οφείλει. Η ειδοποίηση αυτή ονομάζεται «εξώδικη όχληση» και πρέπει να γίνεται εγγράφως και μόνο μία φορά. Τέλος, είναι απαραίτητο η μη καταβολή των ενοικίων να οφείλεται σε δυστροπία του ενοικιαστή.
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ:
H διαδικασία είναι απλή, σύντομη και οικονομική. Αρκεί η κατάθεση μίας αίτησης από το νόμιμο αντιπρόσωπο σας στο Ειρηνοδικείο ή στο Μονομελές Πρωτοδικείο και η επισύναψη των σχετικών δικαιολογητικών, που αποδεικνύουν το αίτημά σας. Στην αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου εμπίπτει όταν το συμφωνημένο μηνιαίο ενοίκιο δεν υπερβαίνει το ποσό των 600€. Σε κάθε άλλη περίπτωση που το ποσό του μηνιαίου μισθώματος είναι μεγαλύτερο υπάγεται στην αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου.
Τα έγγραφα που απαιτούνται είναι τα εξής:
1) το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση (μισθωτήριο ),
2) η έκθεση επίδοσης της όχλησης, δηλαδή το έγγραφο με το οποίο αποδεικνύεται ότι ο δικαστικός επιμελητής διαβίβασε το έγγραφο της εξώδικης όχλησης στον ενοικιαστή και ότι ειδοποιήθηκε για να καταβάλλει το οφειλόμενο ποσό,
3) κάθε έγγραφο που ο δικαστής θεωρεί απαραίτητο για να εκδώσει την απόφασή του. Μάλιστα, ο δικαστής μπορεί να καλέσει τον αιτούντα να βεβαιώσει και ενόρκως τα περιστατικά, που απαιτούνται για την έκδοση της διαταγής και να παρέχει διευκρινήσεις, εάν και εφόσον χρειάζεται.
Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων, κοινοχρήστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφελείας.
Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοσή αντιγράφου εξ απογράφου της διαταγής, με επιταγή προς εκτέλεση.
Εάν ο μισθωτής καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο εντός 15 ημερών από την επίδοση της εξώδικης όχλησης και αποδεικνύεται αυτό εγγράφως, αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, ΕΚΤΟΣ αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
Νομολογία:
Κατά τη νομολογία υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία όταν ο μισθωτής παρά τη σχετική όχληση του εκμισθωτή, με την προσφυγή στο Δικαστήριο αλλά και με απλή ακόμη διαμαρτυρία (ΑΠ 1133/1995 ΕΔΠ 1997.338, ΕφΠ 564/1997 ΕλΔ 40.419) καθυστερεί την καταβολή των μισθωμάτων σε δύο τουλάχιστον περιπτώσεις, κατά τρόπο που δείχνει εμμονή στη μη τακτική εκπλήρωση της συμβατικής υποχρεώσεως του για πληρωμή του μισθώματος (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 184/1994 ΕλΔ 36.862, ΕφΑΘ 376/2004 ΕλΔ 47.276). Δεν έχει δε σημασία το χρονικό διάστημα, που διέρρευσε, μεταξύ των δύο καθυστερήσεων (ΕφΠειρ 207/1996 ΕλΔ 37.1648).
Επομένως, η νέα διατύπωση που περιλήφθηκε στο άρθρο 637 ΚΠολΔ δίνει τη δυνατότητα στον εκμισθωτή, όταν υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία του μισθωτή, να καταθέσει αίτηση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου εναντίον του, ακόμα και αν γίνει καταβολή των καθυστερούμενων μισθωμάτων, που αποδεικνύεται εγγράφως μέσα στο 15ήμερο, από την επίδοση της έγγραφης όχλησης σε αυτόν. Και πρόκειται, όπως αποδεικνύει η πράξη, για συνήθη περίπτωση στις μέρες μας, όπου η επανειλημμένη δυστροπία απορρέει από πραγματική οικονομική δυσχέρεια των μισθωτών, γεγονός που θα πρέπει να συνυπολογίζουν οι εκμισθωτές, πριν τη κίνηση της διαδικασίας της έξωσης. Ιδίως δε η καταβολή εκ μέρους του μισθωτή εντός του 15ημέρου από την έγγραφη όχληση ακόμα και στην περίπτωση της επανειλημμένης δυστροπίας, θα πρέπει να αξιολογείται από τον εκμισθωτή, όταν συντρέχει πραγματική οικονομική αδυναμία.
